Il Consiglio Nazionale degli Ingegneri ha partecipato all'audizione presso la Commissione Ambiente della Camera, nell'ambito dell'esame del disegno di legge di conversione del decreto n. 66 del 2026, recante disposizioni urgenti per il Piano Casa. L'audizione si è basata sull'attività dei Gruppi di Lavoro del CNI "Rigenerazione Urbana" e "Lavori Pubblici". In rappresentanza del CNI è intervenuto il Consigliere Nazionale Sandro Catta.

Un decreto su una materia di grande rilievo nazionale 

Il CNI ha sottolineato come la norma intervenga su temi di grande rilievo: il disagio abitativo, il recupero del patrimonio pubblico inutilizzato, la rigenerazione urbana e la promozione di un'offerta residenziale accessibile. Dal punto di vista tecnico, il testo coglie correttamente un dato strutturale: il problema abitativo non si risolve soltanto con nuove costruzioni, ma richiede una politica di recupero del patrimonio esistente, di manutenzione straordinaria, di riconversione funzionale e di rigenerazione urbana.

Il CNI ha apprezzato il fatto che il decreto riconosca il valore del patrimonio pubblico come infrastruttura sociale e urbana, da sottrarre alla mera logica della dismissione e da ricondurre a una funzione abitativa, ambientale e territoriale. Positiva anche la scelta di collegare gli interventi abitativi a programmi di contrasto al degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale.

Rigenerazione urbana: serve un approccio multidisciplinare 

Il CNI condivide l'impostazione del decreto e ritiene necessario che il testo riaffermi un concetto di rigenerazione urbana fondato non soltanto su parametri urbanistici standard, ma su un approccio alla pianificazione e alla progettazione di carattere multidisciplinare e orientato alla dimensione sociale.

Per questa ragione, il CNI ha indicato la necessità di rafforzare il profilo della valutazione tecnica preventiva degli immobili da recuperare. L'articolo 3 prevede una procedura straordinaria di ricognizione degli immobili di proprietà pubblica non redditizi e non in uso, da destinare a progetti di edilizia sociale: una previsione positiva, ma che non può limitarsi a un censimento amministrativo o patrimoniale. La ricognizione dovrebbe trasformarsi in una vera classificazione tecnico-prestazionale del patrimonio pubblico, fondata su criteri uniformi, verificabili e comparabili a livello nazionale.

In questa prospettiva, il CNI ha proposto di prevedere, a supporto del Commissario straordinario, un Comitato tecnico-scientifico multidisciplinare — distinto dalla Cabina di monitoraggio — con funzioni istruttorie, metodologiche e valutative. Il Comitato contribuirebbe, tra l'altro, alla predisposizione delle linee guida tecnico-metodologiche, secondo la proposta del CNI che prevede l'introduzione di un ulteriore comma all'articolo 11. Il suo ruolo non sarebbe quello di sostituirsi al decisore amministrativo né di appesantire il procedimento, ma di fornire una base tecnico-scientifica oggettiva alla selezione degli interventi.

Risulta strategica anche l'introduzione di un indice nazionale di recuperabilità e valore strategico degli immobili censiti, che governi le priorità di intervento. In questo modo, il Piano Casa non si limiterebbe a finanziare interventi, ma introdurrebbe un metodo nazionale di governo tecnico del patrimonio pubblico.

Digitalizzazione: colmare la lacuna sul BIM 

Un secondo profilo di rafforzamento riguarda la digitalizzazione. Il decreto richiama il Codice dei contratti pubblici e prevede interventi complessi, multilivello e spesso fondati su partenariato pubblico-privato, ma non contiene una previsione espressa sull'obbligo di utilizzo della modellazione informativa digitale. Per il CNI, l'assenza di un obbligo di gestione informativa digitale interoperabile rappresenta una lacuna significativa.Il Piano Casa dovrebbe prevedere l'obbligo di utilizzare metodi e strumenti di gestione informativa digitale conformi al D.Lgs. 36/2023, alle norme tecniche UNI e agli standard open BIM, con particolare riferimento all'interoperabilità dei dati, alla gestione del ciclo di vita dell'opera e alla manutenzione programmata, senza soglia minima di applicazione.

Conferenza di servizi: evitare i dinieghi generici 

Un ulteriore profilo di interesse riguarda la conferenza di servizi semplificata prevista dall'articolo 8, comma 2. La norma mira a ridurre i tempi di approvazione degli interventi, ma potrebbe essere rafforzata recependo la logica già presente nell'articolo 38 del Codice dei contratti pubblici: il dissenso degli enti coinvolti non deve essere meramente oppositivo, ma deve contenere, ove possibile, indicazioni conformative idonee a consentire l'intervento. Questa integrazione impedirebbe l'arresto del procedimento dinanzi a dinieghi generici, non conformativi o privi di effettiva utilità tecnica.

Qualità funzionale e incremento volumetrico selettivo 

Merita attenzione anche il tema della qualità funzionale degli interventi di recupero. Il decreto prevede interventi di demolizione e ricostruzione, recupero, riconversione e rigenerazione, ma non disciplina in modo organico un limitato incremento volumetrico destinato ad adeguare edifici esistenti non funzionali.

Il CNI ha proposto di prevedere un incremento massimo del 10 per cento, strettamente funzionale al raggiungimento di requisiti di accessibilità, sicurezza, efficienza energetica, adeguamento impiantistico, qualità abitativa e dotazione di spazi comuni. Tale incremento dovrebbe essere selettivo, motivato, non automatico e non utilizzabile per finalità speculative.

Edilizia integrata: chiarire i criteri applicativi 

L'articolo 9 introduce una disciplina innovativa fondata sulla compresenza di edilizia convenzionata ed edilizia libera, con l'obiettivo di attrarre investimenti privati e garantire equilibrio economico-finanziario. Per il CNI, occorre evitare che l'edilizia libera diventi la componente trainante e che quella convenzionata assuma un ruolo meramente compensativo.

La previsione secondo cui l'investimento destinato all'edilizia convenzionata non deve essere inferiore al 70 per cento dell'investimento complessivo è positiva, ma vanno chiariti i criteri applicativi: occorre stabilire se il parametro si riferisca al costo di costruzione, al valore economico, alla superficie utile, al numero di alloggi o ad altro indicatore. Devono inoltre essere garantiti livelli qualitativi adeguati per gli alloggi, con particolare attenzione alla progettazione degli spazi e dei servizi comuni, intesi come luoghi di aggregazione e socialità.

Analogamente, la previsione del canone o prezzo calmierato con riduzione di almeno il 33 per cento rispetto ai valori di mercato è condivisibile, ma richiede una metodologia estimativa rigorosa.

Sostenibilità: dai principi ai requisiti prestazionali 

Dal punto di vista tecnico, il decreto richiama più volte sostenibilità ambientale, efficienza energetica, contenimento del consumo di suolo e progettazione universale. In particolare, l'articolo 3, comma 6, prevede il rispetto dei principi e delle regole tecniche sulla progettazione universale, al fine di garantire accessibilità, autonomia, sicurezza e fruibilità da parte delle persone con disabilità. Un'impostazione condivisibile, ma che per il CNI deve compiere un passo ulteriore.

Il testo dovrebbe trasformare tali principi in requisiti prestazionali più puntuali, prevedendo standard minimi in materia di prestazione energetica, sicurezza sismica, qualità acustica, resilienza climatica, gestione delle acque meteoriche, verde urbano, materiali, CAM, manutenzione programmata e costi del ciclo di vita.

Come ha sottolineato il CNI, un Piano Casa nazionale non può limitarsi ad aumentare il numero di alloggi disponibili: deve evitare di produrre nuovo patrimonio fragile, energivoro, costoso da mantenere e urbanisticamente isolato. Gli interventi finanziati oggi devono essere sostenibili anche nella gestione dei prossimi trent'anni.